Was es tut
Auf der Mietseite tritt diese Abrechnung an die Stelle der Hausgeldabrechnung. Sie rechnet über dieselben Kosten, aber nach anderen Regeln. Umlagefähig ist nur, was der Kontenrahmen zeitbezogen so führt und was der Mietvertrag vereinbart. Der Verwendungszweck heißt hier Betriebskosten, und gegengerechnet werden die gebuchten Vorauszahlungen des Mieters.
Für eine abgeschlossene Periode ergibt sich je Mietverhältnis, was der Mieter trägt und was er vorausgezahlt hat. Ein Vertrag, der nur einen Teil des Zeitraums läuft, trägt seinen Anteil zeitanteilig. Die Zeit ohne Vertrag bleibt als Leerstand beim Vermieter und verschwindet nicht.
Die Wärmekosten übernimmt sie aus der Wärmekostenabrechnung und rechnet sie kein zweites Mal. Der Anteil des Vermieters an den Kohlendioxidkosten wird abgezogen, bevor umgelegt wird, und die Reihenfolge ist dabei wesentlich: erst verteilen, dann abziehen.
Je Mietverhältnis entsteht ein Abrechnungsschreiben als PDF, mit Mieter, Vermieter, Nutzungsart und dem Rechenweg. Welcher Rechtshinweis daraufsteht, hängt an der Nutzungsart. Bei Wohnraum ist es die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, bei Gewerbe der Hinweis, dass § 578 Abs. 2 BGB nicht auf § 556 verweist. Eine Frist zu nennen, die für den Empfänger nicht gilt, wäre eine falsche Rechtsauskunft.
Wie es zusammenhängt
Die Abrechnung liest dieselben Kosten wie die Hausgeldabrechnung und dazu die Vorauszahlungen, die der Monatslauf des Mietvertrags gebucht hat. Sie selbst bucht nichts. Der Saldo steht auf dem Papier und ist keine Forderung im Hauptbuch.
Die tragende Prüfregel ist cent-genau gebunden. Die Summe der Umlagen aller Verträge trifft, zusammen mit dem Vermieteranteil an den Kohlendioxidkosten und dem Leerstand, die Summe der umlagefähigen Kosten und der Wärmekosten. Was ein Vertrag nicht trägt, trägt ein anderer oder der Vermieter.
Grenzen
Der Saldo wird nicht gebucht, und das Schreiben geht nicht hinaus. Die Zwölfmonatsfrist knüpft an die Mitteilung an den Mieter, und ein erzeugtes PDF ist keine Mitteilung; überwacht wird die Frist deshalb auch nicht.
Ein Vertrag mit Option zur Umsatzsteuer blockiert die Abrechnung. Lieber keine Zahl als eine, die um die Steuer falsch ist: Bei einer Option sind die Nettokosten umzulegen, während das Hauptbuch den Bruttobetrag führt, und der Katalog des § 2 BetrKV enthält Positionen ohne Umsatzsteuer, mit ermäßigtem und mit vollem Satz nebeneinander.
Eine Zwischenablesung bei Nutzerwechsel gibt es nicht, Gradtagszahlen kommen nicht vor, und gerechnet wird zeitanteilig, wie es § 9b Abs. 3 HeizkostenV für diesen Fall vorsieht. Es fehlen ferner die Anpassung der Vorauszahlungen, das Kürzungsrecht, die Umstellung des Umlagemaßstabs auf Verbrauch, ein Sammel-PDF und ein Archiv. Zwei Abrufe können deshalb verschiedene Zahlen tragen, denn festgeschrieben wird hier nichts.