Was es tut
Ein Vertrag je Einheit, mit einem Mieter, einer Laufzeit und einer Nutzungsart. Kaltmiete, Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung liegen als historisierte Zeitreihe daneben. Der Monatslauf bucht daraus bis zu drei Forderungen je Vertrag, auf drei getrennte Sachkonten.
Diese Aufteilung ist keine Ordnungsliebe. Die Betriebskostenabrechnung muss die Vorauszahlungen vom Soll abziehen können, und die Heizkosten folgen der Heizkostenverordnung mit eigenen Regeln. Ein einziger Posten über die Gesamtmiete ließe sich später nicht mehr auftrennen.
Die Beträge liegen netto in der Datenbank und werden brutto gebucht. Hat der Vertrag nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert, trägt er seinen Satz selbst, sodass eine Satzänderung nicht jeden Vertrag einzeln trifft. Bei Wohnraum ist die Option ausgeschlossen, und diese Regel hält die Datenbank.
Beginnt oder endet ein Vertrag mitten im Monat, wird taggenau anteilig gerechnet. Ein zweiter Lauf für denselben Monat erzeugt nichts.
Wie es zusammenhängt
Der Mietvertrag ist die alleinige Auskunft über das Mietverhältnis. Eine zweite Zeile mit der Rolle des Mieters führt er nicht, die ihm unbemerkt widersprechen könnte.
Was er bucht, sind gewöhnliche Forderungen. Lastschrift und Mahnwesen behandeln sie wie jede andere, weil beide ihre Posten nach Form auswählen, nach Konto, Richtung und Fälligkeit, und nicht nach Herkunft. Die Vorauszahlungen sind zugleich das, wogegen die Betriebskostenabrechnung rechnet.
Ein Mietvertrag setzt voraus, dass das Objekt die Mietkonten trägt, und nicht, dass es als Mietobjekt etikettiert ist. Die Bedingung hängt damit an der Tatsache. Sie ist zugleich die Grenze zum Wohnungseigentum, denn an einem WEG-Objekt gibt es diese Konten nicht.
Grenzen
Index- und Staffelmiete, Mieterhöhung und die Anpassung der Vorauszahlungen fehlen. Der Mietsatz ist zwar historisiert, aber niemand rechnet eine Anpassung aus. Ein neuer Satz wird eingetragen.
Ein Vertrag hat genau eine Einheit und genau einen Mieter. Wer zwei Einheiten an denselben Mieter vermietet, legt zwei Verträge an. Mehrere Mieter als Gesamtschuldner kennt das Modul nicht.
Nicht dazu gehören Kaution, Kündigung, Übergabeprotokoll und Schlüsselverwaltung, ebenso wenig die Mietrechnung mit Umsatzsteuerausweis und ein vertraglich abweichender Fälligkeitstag. Die Sonderabreden des Gewerbemietrechts (Umsatzmiete, Betriebspflicht und was sonst noch in solchen Verträgen steht) fehlen ganz.